Cara Menghitung Pajak Penjual Dan Pembeli Dalam Transaksi Jual Beli Tanah

Apabila anda mau menjual atau membeli tanah dan bangunan, ada setidaknya tiga komponen biaya yang perlu anda perhitungkan.

1. Nilai transaksi tanahnya itu sendiri

2. Pajak penjual dan pajak pembeli 

3. Biaya proses transaksi atau biaya PPAT untuk proses transaksinya 

Apabila harga tanahnya itu tergantung dari lokasi tanah tersebut dan perkembangan wilayah dimana tanah itu berada. Begitu juga biaya jasa PPAT ini besarnya relatif tergantung dari lokasi tanahnya, nilai transaksinya dan mungkin juga biaya dari PPT nya.

Pajak penjual dan pajak pembeli yang perlu diperhitungkan dalam sebuah transaksi jual beli tanah 

Dalam sebuah transaksi jual beli tanah ada dua jenis pajak yang perlu diperhitungkan yaitu:

Pajak penghasilan atau PPH dikenakan kepada penjual karena penjual ini ketika melakukan transaksi tanah menerima penghasilan berupa penerimaan pembayaran uang harga tanahnya.

Pajak pembeli atau disebut juga bea perolehan hak atas tanah dan bangunan atau bphtb dikenakan biaya karena pembeli menerima aset hak atas tanah dan bangunan makanya di pajaknya disebut bphtb atau bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.

Dalam menghitung pajak penjual dan pajak pembeli diatas dengan menggunakan rumus bakunya. Maka yang perlu ditahui dulu adalah komponen-komponen yang digunakan dalam rumus baku tersebut seperti:

– NPOP atau nilai perolehan objek pajak 

– NJOP atau nilai jual objek pajak 

– NPOPTKP atau nilai perolehan objek pajak Tidak kena pajak

Dalam menghitung pajak penjual dan pajak pembeli tadi maka tentu harus menentukan lebih dulu nilai tanahnya atau istilah hukumnya nilai perolehan objek pajak (NPOP). NPOP  inilah yang merupakan dasar dari perhitungan pajak penjual dan pembeli atau nilai yang digunakan dalam proses pengalihan tanah dan bangunan, yang akan digunakan sebagai dasar perhitungan pajak.

– PBB 

– SPPT PBB

Anda bisa melihatnya di surat pemberitahuan pajak terhutang seperti PBB atau SPPT PBB yang biasa diterima oleh pemilik tanah setiap tahun. Di dalam SPPT PBB biasanya ditentukan nilai jual objek pajak atau NJOP dari tanah tersebut. 

NJOP ini merupakan nilai untuk menentukan besarnya pajak bumi dan bangunan dari tanah itu. Dalam prakteknya harga tanah yang disepakati oleh penjual dan pembeli biasanya itu lebih tinggi daripada nilai NJOP di sppt-pbb. Apabila nilai NJOP di sppt-pbb 500 ribu rupiah per meter persegi maka nilai kesepakatan harga tanah antara penjual dan pembeli biasanya lebih tinggi misalnya Rp1 juta per m2 . 

Umumnya perbedaan ini disebabkan karena nilai strategis dari lokasi tanah atau perkembangan wilayah lokasi tanah tersebut berada.

Untuk Menghitunh PPh dan BPHTB nilai mana yabg harus digunakan, NJOP atau harga tanah yang disepakati oleh penjual dan pembeli?

Tergantung dari nilai mana yang paling tinggi, kalau harga tanah yang merupakan kesepakatan di antara penjual dan pembeli lebih tinggi daripada nilai NJOP maka harga kesepakatan penjual dan pembeli itulah yang digunakan. Sebaliknya NJOPnya lebih tinggi daripada harga kesepakatan di antara penjual dan pembeli maka NJOP yang digunakan.

Dalam prakteknya karena kebanyakan nilai yang disepakati penjual dan pembeli itu lebih tinggi dari NJOP. Biasanya nilai kesepakatan di antara penjual dan pembeli itu yang digunakan untuk menghitung pajak penjual dan pembelinya. 

Selain yang NJOP dan NPOP, diperlukan juga NPOPTKP atau nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak. NPOPTKP ini merupakan nilai pengurang dari harga tanah atau NPOP sebelum dikalikan dengan nilai pajaknya dalam menghitung BPHTB atau pajak pembeli. Sehingga NPOPTKP ini digunakan untuk pajak pembeli atau BPHTB dan tidak digunakan untuk PPH atau pajak penghasilan. 

Tips menghitung BPHTB atau pajak ke pembeli yaitu nilai harga tanahnya (NPOP) dikurangi dengan NPOPTKP baru dikalikan dengan nilai pajaknya BPHTP = (NPOP – NPOPTKP) × 5%.

Besarnya NPOPTKP ini setiap daerah berbeda-beda tergantung dari peraturan pemerintah di daerah setempat.

Arya dan Bimo melakukan transaksi jual-beli tanah untuk tanah seluas 200 M2 yang terletak di kabupaten bogor. Sesuai dengan NJOP di sppt-pbb harga tanah itu nilai jualnya 500 ribu rupiah per m2 atau totalnya 100 juta rupiah. Namun Arya dan Bimo menyepakati harga yang lebih tinggi misalnya Rp1000000 per m2 atau totalnya 200 juta rupiah.

Dalam menghitung pajaknya yaitu menentukan dulu nilai tanahnya sesuai dengan nilai NJOP dalam SPPT PBB senilai seratus juta rupiah atau sesuai dengan harga kesepakatan yang disepakati oleh Arya dan Bimo sebesar 200 juta rupiah. Sesuai ketentuannya harga yang paling tinggilah yang harus digunakan sebagai dasar perhitungannya, maka dalam hal ini Harga tanah sesuai kesepakatan area dan dimulai yang harus digunakan sebagai dasar perhitungan pajak yaitu sebesar 200 juta rupiah.

Dan menghitung pajak penjual dan pembelinya diantara mereka berdua sebagai berikut:

Demikian informasi ini kami sampaikan semoga informasi diatas bermanfaat.