8 Hal Penting Yang Perlu Anda Perhatikan Sebelum Mendatangi Kontrak Sewa Ruko

Pada pembahasan hukum kali ini kita akan membahas tentang kontrak sewa ruko yaitu hal-hal apa saja yang perlu anda perhatikan sebelum menandatangani kontrak sewa ruko. 

Banyak dialami oleh pelaku usaha yang baru saja mendirikan usahanya atau yang sedang mencari tempat usaha. Hal ini menjadi penting untuk dipertimbangkan karena biasanya pelaku usaha memiliki modal yang terbatas dan karenanya dia harus berhati-hati dalam membelanjakan modalnya. 

Umumnya untuk menjalankan usaha, seseorang membutuhkan tempat usaha karena tanpa tempat usaha sebuah bisnis tentu tidak akan berjalan dengan efisien. Terkecuali mungkin anda pelaku bisnis online yang hanya membutuhkan website tapi itupun masih perlu tempat usaha atau setidaknya menyimpan barang dagangan sebelum dikirim.

Tempat usaha yang berbentuk ruko atau rumah toko adalah sebuah bangunan yang secara vertikal biasanya memiliki 2/3 lantai ruko pada umumnya. Sebab dipandang efisien sebagai tempat usaha karena selain peruntukannya khusus untuk tempat usaha dan karenanya terletak di lokasi yang strategis. 

Pada umumnya ruko juga bisa sekaligus digunakan untuk instalasi barang dagangan atau untuk sebagai gudang atau bahkan bisa juga digunakan untuk tempat tinggal.

Dalam menyewanya ada beberapa faktor penting yang perlu anda perhatikan yaitu:

Perlu anda ketahui dengan siapa anda menandatangani kontrak sewa yaitu dengan pemilik ruko langsung atau dengan pihak lain yang diberi wewenang.

Hal  ini penting agar jangan sampai di tengah masa sewa, nanti tiba-tiba pemilik ruko yang sebenarnya datang dan meminta anda untuk mengosongkan ruko yang anda sewa padahari itu juga. Hal ini bisa saja terjadi karena misalnya anda ternyata menandatangani kontrak sewa dengan orang yang ternyata tidak diberi wewenang oleh pemilik ruko sebenarnya. Sehingga anda harus berhadapan dengan orang yang tepat untuk menentukan orang yang berwenang. Maka anda bisa melakukannya dengan memeriksa sertifikat tanah di mana ruko itu dibangun.

– Apabila dalam sertifikat itu sama dengan nama pemilik yang akan menandatangani kontrak sewa maka hampir bisa dipastikan bahwa anda sudah berhadapan dengan orang yang tepat. 

Namun masalahnya kalau ternyata nama pemilik tanah di dalam sertifikat berbeda dengan nama orang yang akan menandatangani kontrak sewa dengan anda bisa saja dia berwenang tapi bisa juga dia tidak berwenang. 

Jadi anda perlu memeriksa kewenangannya untuk keadaan ini, ada beberapa kemungkinan misalnya ternyata dia adalah agen properti atau orang yang memang dipercaya untuk mengurusi bangunan ruko tersebut.

Apabila anda berhadapan dengan orang ini berarti anda perlu memeriksa surat kuasa yang dimilikinya. 

– Bisa juga antara pemilik tanah dan pemilik bangunan memang berbeda karena pemilik tanah menyewakan tanahnya kepada pemilik bangunan untuk didirikan ruko yang lebih lanjut akan disewakan kepada pihak lain. 

Apabila berhadapan dengan orang ini berarti anda perlu memeriksa perjanjian  diantara mereka. 

– Bisa juga karena tanah itu sudah dibayar lunas oleh orang yang akan menjadi pemilik bangunan tapi dia belum sempat balik nama sertifikat nya berarti anda perlu memeriksa perjanjian jual-beli nya. 

Intinya Anda harus berhadapan dengan orang yang berwenang untuk menyewakan ruko tersebut meskipun dia bukan pemilik sebenarnya.

Jangka waktu sewa bukan merupakan syarat mutlak dari sebuah kontrak sewa ruko. Sah saja apabila sebuah kontrak sewa dibuat tanpa jangka waktu tapi anda harus siap-siap kalau tiba-tiba pemilik ruko meminta untuk pergi kapan saja. Sebuah kontrak sewa tidak menyebutkan jangka waktu sewanya maka pemilik ruko berhak untuk menghentikan masa sewa ruko itu kapan saja, asalkan dia memberikan jangka waktu yang wajar. 

Dalam kontrak sewa sebaiknya Anda menyebutkan juga jangka waktu tertentu untuk mengonversi biaya sewa ruko.  

Cantumkan harga sewa sejelas mungkin misalnya 30juta untuk satu tahun masa sewa atau 50 juta pertahun. Adapun tips menentukan harga sewa bisa dengan melihat diantaranya:

– Aspek strategis dari lokasi rukonya 

– Periksa ke toko sebelah dan usahakan harga sama dengan mereka. Adapun pembayaran biaya listrik, air, keamanan, uang sampah harus jelas yang bertanggung jawab.

– Adapun biaya pajak bumi dan bangunan PBB, biasanya ini menjadi tanggung jawab dari pemilik ruko.

– Upayakan juga mencantumkan cara pembayarannya

– Jangan lupa juga jangka waktu paling lambat pembayaran harga sewa tersebut 

Pada prinsipnya tanggungjawab perbaikan terhadap kerusakan bangunan ruko ada pada pemilik namun kerusakan itu disebabkan karena kesalahan penyewa. Maka penyewalah yang dibebani tanggung jawab untuk memperbaikinya. 

Dalam praktek pembuatan kontrak sewa umumnya jenis kerusakan bangunan ada dua yaitu kerusakan kecil dan kerusakan besar. Kerusakan kecil seperti daun jendela, pintu, kunci pintu, kran air pada umumnya ini jadi tanggung jawab dari penyewa. Sedangkan kerusakan-kerusakan besar itu kerusakan yang biasanya menyangkut konstruksi keseluruhan bangunan biasanya ini menjadi bingung jawab dari pemilik bangunan ruko. 

Uang jaminan adalah sejumlah uang dengan nilai tertentu yang tidak termasuk harga sewa yang harus dibayarkan si penyewa pada awal masa sewa. Fungsi uang jaminan ini untuk menjamin agar penyewa telah melaksanakan semua kewajibannya di akhir masa sewa nanti. Baik terhadap kajian tagihan maupun kerusakan bangunan yang belum diperbaiki. Misalnya ketika masa sewa berakhir dan penyewa sudah keluar dari ruko ternyata penyewa masih punya tagihan air atau tagihan listrik, telepon yang belum dilunasi. 

Bisa juga setelah penyewa meninggalkan ruko, ternyata banyak sekali kerusakan ruko akibat pemakaian si penyewa yang belum diperbaiki. Kewajiban-kewajiban itu bisa dilunasi dari uang jaminan tersebut. Apabila ada uang jamina lebih maka harus dikembalikan tapi  kalau uang jaminannya kurang bisa ditagih lagi. 

Mengulang sewakan ruko berarti si penyewa menyewakan lagi ruko itu kepada pihak ketiga, baik sebagian maupun seluruhnya. Misalnya seorang penyewa menyewa ruko 3 lantai dan menggunakan lantai 1 dan lantai 2 untuk usahanya sementara lantai 3 disewakan lagi kepada pihak ketiga. Pada prinsipnya mengulang sewakan ruko adalah dilarang tapi kalau mengulang sewakan itu diizinkan oleh pemilik di dalam kontrak sewa maka tindakan itu diperbolehkan. 

Penyewa diizinkan untuk mengulang sewakan maka hak dan kewajiban sewa kedua itu hanya mengikat antara si penyewa dengan pihak ketiga tapi dia tidak mengikat si pemilik bangunan. Di mata pemilik bangunan cuma penyewaan yang harus bertanggungjawab atas keberadaan pihak ketiga tersebut. 

Pada prinsipnya, selama masa sewa pemilik diperbolehkan untuk menjual bangunan ruko nya tapi penjualan itu tidak memutuskan hak sewa dan si penyewa. Apabila si penyewa keberatan maka sebaiknya pemilik dan penyewa menyepakati keberatan itu di awal kontrak sehingga kesepakatan itu menimbulkan larangan bagi pemilik untuk menjual tanah dan bangunannya selama masa sewa. 

Apabila si penyewa tidak keberatan maka pemilik berhak untuk menjual bangunannya dan kalau hal itu benar-benar dilakukan maka tinggal berikutnya si pemilik baru harus menghormati hak sewa dari penyewa. Dalam menjamin bahwa pemilik baru menghormati hak sewa dari si penyewa maka pemilik dan penyewa bisa saja membuat perubahan kontrak atau adendum. 

Pada perubahan kontrak itu pada intinya pemilik lama mengalihkan hak dan kewajibannya dalam kontrak sewa itu ke pemilik baru. 

Resiko tersebut berarti suatu peristiwa atau keadaan yang terjadi diluar kehendak pemilik dan penyewa yang menyebabkan objek sewanya dalam hal ini yaitu musnah atau tidak bisa digunakan lagi. Misalnya ketika terjadi gempa bumi rukonya rubuh atau terjadi kebakaran yang menyebabkan rukonya musnah. Dalam kejadian-kejadian itu maka kontrak sewanya menjadi gugur demi hukum.

 

Dengan gugurnya sewa menyewa maka masing-masing pihak tidak dapat menuntut pihak yang lawannya tidak ada bisa dimintakan pertanggungjawaban karena semuanya itu terjadi di luar kesalahan para pihak.  

Demikian 8 hal penting yang perlu anda perhatikan sebelum mendatangi kontrak sewa ruko dan semoga bermanfaat.